Oporezivanje prometa građevina i zemljišta odvija se u okviru poreza na dodanu vrijednost i poreza na promet nekretnina.

Kako bi odredili porezni položaj isporuka građevina i zemljišta trebamo utvrditi kojim kriterijima predmetna isporuka pripada, a najbitnije nam je odrediti da li je građevina i zemljište bila korištena, ako je bila korištena onda je bitno koliki je period korištenja i po pitanju isporučitelja bitno je odrediti da li je u sustavu PDV-a ili je fizička osoba koja nije u sustavu PDV-a.

Građevine i zemljišta koja prema određenim kriterijima nisu oporeziva PDV-om, oporeziva su porezom na promet nekretnina.

Isporuka građevine ili njezinog dijela s uključenim zemljištem na kojem se nalazi oporeziva je PDV-om ako nije korištena odnosno ako je od trenutka prvog korištenja do sljedeće isporuke prošlo manje od dvije godine i isporučitelj je obveznik u sustavu PDV-a.

Nakon proteka razdoblja od dvije godine od kada je građevina stavljena u upotrebu, odnosno počela se koristiti, njezina isporuka dobiva status isporuke oslobođene PDV-a.

Dokaz da je započelo korištenje građevine u određenom trenutku su odgovarajući dokumenti kao što je npr. ugovor o najmu, računi za komunalije, knjigovodstvena dokumentacija u kojoj je evidentirano stavljanje građevine u upotrebu i sl.

Tada isporučitelj ima opciju odabrati da li hoće ili neće koristiti mogućnost tuzemnog prijenosa porezne obveze u kojem slučaju je bitan kriterij tko je kupac tj. da li je kupac obveznik u sustavu PDV-a koji ima pravo na odbitak pretporeza u 100% iznosu.

Kupac u svojim poreznim evidencijama PDV prikazuje obračunski tj. istovremeno prikazuje obvezu za PDV i priznaje pretporez, tako da nema odljeva novaca s računa.

U slučaju obnove građevine, ako trošak obnove iznosi preko 50% prodajne cijene prilikom prodaje obnovljene građevine, smatra se da dolazi do isporuke nekorištene građevine i u tom slučaju vrijedi jednako pravilo oporezivanja kao i kod novih nekorištenih objekata odnosno isporuka se oporezuje PDV-om u periodu od dvije godine nakon završetka obnove.

Kada trošak obnove ne prelazi 50% prodajne cijene primjenjujemo pravilo kada je građevina puštena u upotrebu neovisno kada je dovršena obnova.

Isporučitelj građevine u sustavu PDV-a prilikom nabave, izgradnje ili obnove građevine može koristiti pretporez po ulaznim računima ako je dobavljač također u sustavu PDV-a.

Po proteku dvije godine od početka korištenja građevine, pri čemu isporuka takvog objekta prelazi u status isporuke oslobođene PDV-a, postoji mogućnost gdje je kupac osoba koja nije obveznik u sustavu PDV-a ili ne može u cijelosti koristiti pretporez, a tada isporučitelj ne može odabrati opciju tuzemnog prijenosa porezne obveze.

Ako se takva isporuka obavi prije proteka deset godina od kad je građevina puštena u upotrebu, isporučitelj je dužan napraviti ispravak korištenog pretporeza za period od kad je građevina prodana do završetka perioda od deset godina.

Kod isporuke zemljišta susrećemo se sa sličnom situacijom, a bitan kriterij koji moramo imati na umu je taj da li je zemljište koje se isporučuje građevinsko ili neka ostala vrsta zemljišta.

Građevinsko zemljište je ono za koje su nadležne institucije izdale izvršne dokumente po kojima je dozvoljeno građenje, a ti dokumenti mogu biti npr. građevinska dozvola, lokacijska dozvola i sl.

Isporuka građevinskog zemljišta na kojem nema građevine uvijek je oporeziva PDV-om ako je isporučitelj obveznik u sustavu PDV-a.

Ako zemljište nije građevinsko, tada je isporuka oslobođena obračuna PDV-a i podliježe obračunu poreza na promet nekretninama.

Međutim kada se isporučuje zemljište koje nije građevinsko, a isporučitelj je u sustavu PDV-a i kupac je u sustavu PDV-a te pretporez može priznati u cijelosti, isporučitelj može odabrati primjenu opcije tuzemnog prijenosa porezne obveze ako je prilikom nabave koristio pretporez.

Jednako kao i kod građevina, ako je isporuka obavljena unutar deset godina od trenutka nabave pri kojoj je korišten pretporez, a prilikom prodaje nije moguće odabrati opciju tuzemnog prijenosa porezne obveze, isporučitelj je dužan izvršiti ispravak korištenog pretporeza za period do deset godina od trenutka isporuke.

Općenito u prometu građevina i zemljišta u ulogama prodavatelja i kupaca se mogu pojaviti i osobe koje nisu obveznici u sustavu PDV-a i u takvim slučajevima su isporuke oporezive porezom na promet nekretnina.

Ukratko isporuka građevina i zemljišta može biti oporeziva samo jednom vrstom poreza i to ili PDV-om ili porezom na promet nekretnina, a prema prethodno opisanim slučajevima i propisanim kriterijima.